U zemlji u kojoj se red, stabilnost i sigurnost podrazumevaju, posedovanje sopstvenog stana ili kuće sve češće postaje nedostižan san. Iako Švajcarska ima jednu od najjačih ekonomija u Evropi, kupovina nekretnine je za veliki deo stanovništva, a posebno srednju klasu, praktično izvan domašaja. Najčešće i oni sa natprosečnim prihodima ne mogu ni da sanjaju sopstvenu nekretninu.
Prema zvaničnim podacima, Švajcarska ima jednu od najnižih stopa vlasništva nad nekretninama u Evropi. Samo oko 36–38 odsto stanovnika živi u sopstvenoj nekretnini, dok je većina trajno upućena na najam. Taj procenat je stabilno nizak decenijama, ali razlozi za to danas su sve izraženiji.
Cene koje rastu brže od plata
Prema podacima platforme RealAdvisor, prosečna cena kvadratnog metra stambenog prostora u Švajcarskoj nastavila je rast i tokom 2024. i 2025. godine, bez značajnijeg pada čak ni u periodima viših kamatnih stopa.
U urbanim centrima poput Ciriha i Ženeve, cene kvadrata često prelaze 10.000 švajcarskih franaka (CHF), dok su porodične kuće u širim gradskim zonama često procenjene na 1,2 do 1,5 miliona CHF. Ovakve cene daleko prevazilaze mogućnosti prosečnog domaćinstva, čak i kada oba partnera rade.
Rast cena potvrđuje i Federalna kancelarija za statistiku Švajcarske (BFS) kroz indeks cena stambenih nekretnina, koji pokazuje kontinuiran uzlazni trend u poslednjih deset godina.
Bankarski uslovi koji isključuju mnoge
Visoke cene su samo deo problema. Drugi, često presudan faktor su stroga pravila banaka. U Švajcarskoj je za kupovinu nekretnine potrebno obezbediti najmanje 20 odsto učešća, pri čemu polovina tog iznosa mora biti iz sopstvenih sredstava, a ne iz penzionih fondova.
Švajcarska za svoje stanovništvo nije obezbedila povoljnije programe, poput onog u Srbiji, kolokvijalno nazvanog “Kredit za mlade”, kako bi se povećao broj vlasnika nekretnina kada su u najboljoj dobi života (25-35 godina).
To znači da za stan od 900.000 CHF kupac mora imati najmanje 180.000 CHF unapred, što je iznos koji je za većinu mladih porodica apsolutno nedostižan. Pored toga, banke sprovode tzv. test izdržljivosti, računajući da troškovi stanovanja ne smeju premašiti oko 33 odsto bruto prihoda, i to uz kamatne stope znatno više od trenutnih tržišnih.
Detaljna pravila kreditiranja objavljuje i Švajcarska nacionalna banka (SNB), koja već godinama upozorava na rizike pregrejanog tržišta nekretnina.
Stabilnost tržišta, ali ne i dostupnost
Za razliku od nekih evropskih zemalja, Švajcarska nije doživela nagli pad cena nekretnina nakon rasta kamatnih stopa. Razlog leži u ograničenoj ponudi, strogoj regulativi gradnje i stabilnoj potražnji, kako domaćoj, tako i od strane stranih radnika sa visokim primanjima.
Prema analizi Swiss Federal Office for Housing, godišnje se gradi manje stambenih jedinica nego što tržištu realno treba, naročito u urbanim zonama. To stvara dugoročan pritisak na cene i čini kupovinu sve manje realnom opcijom.
Ko danas može da kupi stan?
U praksi, kupci nekretnina u Švajcarskoj sve češće dolaze iz tri grupe. To su na prvom mestu domaćinstva sa nasleđenim kapitalom. Zatim su tu parovi sa izuzetno visokim prihodima. Na kraju, tu su strani državljani sa višedecenijskim stalnim boravkom i stabilnim finansijama koje višestruko prevazilaze prosek.
Za ostale, čak i uz stabilan posao i dobru platu, kupovina ostaje dugoročno neizvesna.
Niska stopa vlasništva nad nekretninama sama po sebi nije nužno problem, ali u kombinaciji sa stalnim rastom najamnina i ograničenom ponudom, stvara osećaj nesigurnosti, naročito kod mlađih generacija. Sve više ljudi ostaje u najmu i u poznim godinama, bez realne mogućnosti da obezbedi dugoročnu stambenu stabilnost.
